物业管理的关键在抓物业合同管理

时间:2014-07-14 17:18来源:未知 作者:qian 点击:
    

因为物业管理的根本是执行国家《物业管理条例》,抓物业合同管理,就等于抓住了物业管理的根本。

现在大家都习惯性抓社区行政管理,但并不知怎样抓小区的物业合同管理,用抓社区的办法去抓小区管理是不行的。小区是业主花钱买了房子和小区的环境,不抓物业合同就想做好小区物业管理工作是不可能的。物业管理行为中所涉及的对人的管理,其性质不属于行政管理意义上的“管理”,其本质是业主行使物业所有权的延伸,仍应受私法的调整。物业管理分为自治管理和委托管理两大类,为了能说清楚这个问题,让我们先从自治管理这种管理类型谈起。

有执行物业合同有两个方面,一个是物业服务企业,另一个就是业主委员会。小区只有成立业主委员会,才能形成物业服务企业和业主委员会的管理机制。有人抵制成立业主委员会,甚至象红旗大街办事处、香坊区物业办那样,不支持业主委员会工作,为掩盖自己不指导的错误,铲除业主委员会。但业主委员会是代表小区业主按国家的《物业管理条例》检查、监督物业服务企业执行物业服务合同的情况。如果小区业主不履行《业主规约》,不按时交纳物业服务费,物业服务企业就要向业主委员会提出,业主委员会就要帮助物业服务企业做工作。当业主委员会和物业服务企业有做不了的工作才会找办事处、区物业办。

现在小区的业主为什么对办事处、区物业办不满?就是办事处、区物业办不执行《物业管理条例》,不执行物业合同。不抓国家《物业管理条例》,不抓物业合同管理,根本不维护法律赋予业主的合法权利。就是抓物业管理只能是形式的抓,根本不能解决实际问题。

现在小区物业公司的工作流程,也只是停留在人工整理,完全靠人来工作,这样不单单降低了工作效率,而且物业服务本身信息量就很大,完全靠人工记忆,会忘记处理很多事情。此时,是很有必要为企业做一次整顿,不能完全依靠员工的记忆来工作了,计算机在现在生活中的应用比例越来越重,我们因为引进一些先进的软件技术,例如友为物业合同管理软件,他可以帮助物业公司整理合同,并且,小区居民还可以在家就能看到物业公司的工作状态,这样不是一举两得的事情。

友为物业合同管理软件,避免了手工管理合同出现,利用审批流管理,可以方便、快捷地处理企业管理事务;预警平台可以协助合同管理人员更轻松地应对日常管理事务;报表管理的灵活定义,为管理部门的统计分析提供强大的技术支持。

友为物业合同管理软件通过全局设置和权限分配,可以由公司制订统一采用的管理标准;比如,由公司设置业务单据必填字段,信息录入必须填写这些信息;

数据字典可以为某些信息项提供标准的选择项,防止录入人员的录入随意性;设置统一的报表格式,信息输出时可以保证一致性;同时,系统也允许用户根据自身的实际情况采取个性化的措施,比如网格的列显示、自定义报表等。

友为物业合同管理软件利用互联网,用户,物业公司的领导可以在任何时间、任何地方进入系统,随时查阅与合同管理相关基本信息;准确定位员工的工作情况,掌握合同执行现状,并方便地生成各种数据报表或图表;同时,系统还提供强大的管理工具模块供客户选择,对这些信息进行深入分析,为公司决策人员提供更多的智力支持。

   物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异,而且在很多方面与传统契约理论明显相悖,有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由等原则。物业服务合同是公法契约还是私法契约吗?如果是私法契约,它属于哪一类民事合同?在物业管理服务中,物业企业与业主之间存在哪些法律关系?物业企业行使的物业管理权的权利来源是什么?对这些问题的回答,都涉及到对物业服务合同性质的准确定位。本文试就物业服务合同的性质和使其有名化等问题加以探讨,以期对物业服务合同的法律适用有所裨益。

 

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(责任编辑:qian)
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